Convocazione Assemblea Condominiale Straordinaria – Fac Simile Richiesta e Procedura

In questa guida spieghiamo come avviene la convocazione dell’assemblea condominiale straordinaria e mettiamo a disposizione un fac simile di richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale straordinaria.

Convocazione Assemblea Condominiale Straordinaria

Le decisioni attinenti alla gestione del condominio vengono assunte dall’assemblea condominiale. Quando si parla di assemblea condominiale, ossia l’organo deliberante del condominio, si pensa subito a quella ordinaria.
Per assemblea condominiale ordinaria si intende la riunione, obbligatoriamente convocata una volta all’anno dall’amministratore, finalizzata a discutere dei punti di cui all’art. 1135 c.c., ossia: conferma dell’amministratore e aspetti retributivi, approvazione del preventivo delle spese, approvazione del rendiconto annuale effettuato dall’amministratore, trattazione degli interventi di manutenzione straordinaria e conseguente approvazione degli stessi. Nel caso in cui l’amministratore di condominio non adempia per due anni conseguenti alla convocazione, i condomini possono chiedere la revoca dello stesso.

Accanto alla ordinaria c’è, tuttavia, un’altra tipologia di assemblea condominiale che può essere convocata: quella straordinaria.
Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta, capendo insieme quando può essere indetta, con quali modalità e che deliberazioni sono da considerarsi valide.

ASSEMBLEA STRAORDINARIA – DI COSA SI TRATTA E REQUISITI
Abbiamo già avuto modo di anticipare che l’assemblea condominiale ordinaria deve essere obbligatoriamente convocata una volta all’anno dall’amministratore di condominio per l’approvazione del preventivo del nuovo anno e del consuntivo dell’anno passato, nonché dei vari costi di gestione; diverso, invece, il discorso per quella straordinaria, la quale viene convocata senza alcun limite, ma soltanto con il presupposto della necessità e dell’urgenza.
I requisiti necessari per poter indire una assemblea condominiale straordinaria sono quattro: la natura delle questioni da trattare, le modalità di convocazioni, il numero di condomini che devono essere presenti e la maggioranza necessaria per le approvazioni

I MOTIVI PER CUI L’ASSEMBLEA STRAORDINARIA VIENE INDETTA
Come suggerito dal nome stesso, l’assemblea straordinaria verrà indetta unicamente quando sussisteranno dei motivi di urgenza e necessità che, per essere discussi e trattati, non possono attendere la convocazione dell’assemblea ordinaria.
Un esempio pratico: un nubifragio allaga le cantine e i garage del condominio, bisogna capire quali interventi effettuare per porre lo stabile in condizioni di sicurezza. Questo è un caso in cui l’amministratore di condominio provvederà a convocare l’assemblea straordinaria, così da votare le operazione che dovranno essere eseguite.
Ma tra i motivi di necessità ed urgenza rientrano anche altri casi: la discussione, in via esemplificativa, sui lavori di installazione della fibra o di una rete informatica, ma anche di impianti centralizzati utili alla ricezione radiotelevisiva. La convocazione di una riunione straordinaria può essere poi richiesta nel caso in cui un singolo condomino voglia porre in essere dei lavori che potrebbero danneggiare esteticamente o peggiorare la struttura dell’immobile.
Altro caso, l’ipotesi in cui l’amministratore ponga in essere delle azioni di grave negligenza nella gestione o risulti essere pericolosamente inottemperante: in tal caso i condomini potranno richiedere l’intervento di una assemblea straordinaria per risolvere una situazione di danno per l’intero condominio.

COME SI CONVOCA UNA ASSEMBLEA STRAORDINARIA E QUALI SONO LE MODALITÀ DI INVIO DELLA CONVOCAZIONE
L’assemblea condominiale straordinaria, ai sensi di quanto previsto dalla legge, potrà essere convocata
-Dall’amministratore di condominio, nel caso in cui questi la ritenga necessaria.
-Da almeno 2 condomini, che ne abbiano fatto esplicita richiesta, e che costituiscano un sesto del valore dell’immobile. Al fine di comprendere tale valore si propone questo esempio: in un condominio formato da 12 unità, la richiesta di convocazione potrà essere avanzata da 2 condomini che costituiscano un sesto millesimale dell’immobile, ossia 166,67 millesimi.

Ci sono poi ulteriori situazioni in cui l’amministratore sarà obbligato a convocare l’assemblea straordinaria, quali
-Richiesta proveniente anche soltanto da un condomino, ma avente ad oggetto l’installazione di impianti per la trasmissione radiotelevisiva o per accedere ad una rete informatica;
-Interventi posti in essere da uno dei condomini sulla sua proprietà esclusiva che tuttavia ledono o danneggiano per gli altri condomini.
-Richiesta avanzata da uno dei condomini, il quale richiede l’installazione presso la propria proprietà di un impianto di produzione di energia.
Da quanto detto si conferma che il soggetto che si occuperà di convocare l’assemblea straordinaria è l’amministratore di condominio, il quale agirà dietro richiesta di parte o per proprio conto. Nel caso in cui i condomini consegnino la richiesta di convocazione all’amministratore di condominio e quest’ultimo, trascorsi 10 giorni dalla ricezione, non abbia ancora provveduto alla convocazione, i condomini possono procedere con una autoconvocazione della stessa.
In tale situazione, la convocazione avverrà con le medesime modalità utilizzate anche per l’assemblea ordinaria: avviso scritto inoltrato, almeno 5 giorni antecedenti alla riunione, a tutti i condomini.

In generale, la convocazione dell’assemblea straordinaria segue le modalità di quella ordinaria. Prima della riforma del condominio, per il principio della liberalità delle forme, la comunicazione ai condomini poteva essere data anche verbalmente, sempre che il regolarmente non prevedesse forme particolari di notifica. Tuttavia, con l’intervento della riforma, l’avviso di convocazione, il quale dovrà contenente l’indicazione specifica dell’ordine del giorno, dovrà essere comunicato almeno 5 giorni prima dell’incontro, a mezzo di posta elettronica certificata, posta raccomandata, fax o consegna a mano.
Dette modalità non si modificano neanche qualora l’assemblea avvenga in diretta streaming; in tal caso, però, l’avviso di convocazione dovrà contenere la piattaforma mediante la quale l’assemblea si svolgerà, il link del collegamento, la data e l’ora.
Si precisa che, nel caso in cui si ricorra al metodo della raccomandata, ma il condomino, al momento della consegna, non risulta essere a casa e non ritira pertanto la comunicazione, si seguono le regole del Codice Civile. Il postino rilascerà l’avviso di giacenza, il condomino avrà 10 giorni per ritirare la comunicazione, qualora lo faccia la stessa sarà data per consegnata quel giorno, diversamente all’esito dei 10 giorni per compiuta giacenza.

QUORUM COSTITUTIVI E DELIBERATIVI DELL’ASSEMBLEA STRAORDINARIA
Per quanto riguarda lo svolgimento dell’assemblea straordinaria, questo è il medesimo delle assemblee ordinarie. Quindi, affinché la riunione sia regolarmente costituita, in prima convocazione, raggiungendo quindi il quorum costitutivo è richiesto l’intervento della maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore integrale dell’edificio.
Nel caso in cui l’assemblea non possa deliberare, in prima convocazione, mancando il suddetto numero legale, la stessa, in seconda convocazione, sarà regolarmente costituita a seguito dell’intervento di almeno un terzo dei condomini che corrispondano al valore integrale dell’edificio e un terzo dei partecipanti.
Così come accade per l’assemblea ordinaria, anche nella assemblea straordinaria, qualora un condomino non possa partecipare all’assemblea, potrà utilizzare lo strumento della delega. La delega è il documento mediante il quale si autorizza un altro soggetto, il quale parteciperà all’assemblea straordinaria, a partecipare al proprio posto e ad esprimere il proprio parere, contrario o favorevole, durante l’incontro. Nell’assemblea straordinaria, la delega dovrà risultare da atto scritto ed assumerà valenza esclusivamente per la particolare riunione.
Nella delega saranno inseriti i dati identificativi del delegato e del delegante, gli argomenti su cui il delegato potrà esprimere il proprio voto al posto del delegante e le date delle assemblee rispetto alle quali il delegato sarà autorizzato a partecipare. Nella delega dovranno essere presenti sia la firma del delegato che del delegante, precisando che sussiste la possibilità di delegare anche persone esterne al condomino.
Venendo ora al quorum deliberativo richiesto per ottenere l’approvazione di una delibera, in seconda convocazione, dell’assemblea straordinaria, lo stesso corrisponde alla metà del valore dell’immobile e la maggioranza degli intervenuti. Pertanto, per approvare la delibera, dovrà esserci l’accordo della maggioranza dei soggetti intervenuti e dovranno essere presenti almeno, su 1.000, 501 millesimi.

COME REDIGERE UNA RICHIESTA DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA STRAORDINARIA
Nei paragrafi precedenti abbiamo spiegato che l’iniziativa relativa alla richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria può essere anche in capo ai condomini, che rappresentino almeno un sesto millesimale dell’immobile, i quali effettueranno la richiesta per il tramite dell’amministratore di condominio.
La richiesta, infatti, potrà essere consegnata a mano, con sottoscrizione per ricevuta, inviata a mezzo fax o pec mail, nonché con raccomandata con ricevuta di ritorno. Ciò che conta, insomma, è la certezza relativa alla consegna all’amministratore di condominio della richiesta in oggetto.
Vediamo, quindi, quali sono i requisiti che la richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria dovrà contenere al fine di essere legalmente valida.
Prima di tutto, l’intestazione. Precisare il nome e il cognome dell’amministratore di condominio, quale destinatario della comunicazione, nonché l’indirizzo presso cui la comunicazione si sta inviando. Indicare poi l’oggetto, possibilmente utilizzando il grassetto in modo da dare risalto alla richiesta.
A seguito di ciò, scrivere il nome e il cognome dei condomini che stanno effettuando la richiesta, precisando anche quanti millesimi questi rappresentano, così dimostrando che sia un importo superiore ad 1/6 del valore dell’immobile. Formulare poi la richiesta, ossia, la convocazione dell’assemblea straordinaria, ai sensi dell’art. 66 delle disp. att. cod. civ., indicando quali ordini del giorno si intendono inserire.
Indicare già, più che altro per scrupolo, che trascorsi inutilmente dieci giorni dal ricevimento della richiesta senza alcun riscontro, i condomini procederanno all’autoconvocazione dell’assemblea, in virtù di quanto previsto dal dettato normativo.
Indicare il luogo e la data della comunicazione, nonché fare sottoscrivere in originale la richiesta a tutti i condomini indicati nella stessa.

Esempio di Richiesta Convocazione Assemblea Condominiale Straordinaria

Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta convocazione assemblea condominiale straordinaria.

Modello Richiesta Convocazione Assemblea Condominiale Straordinaria

Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta convocazione assemblea condominiale straordinaria in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.

Fac simile richiesta convocazione assemblea condominiale straordinaria

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