In questa guida spieghiamo come funziona la lamentela condominiale e mettiamo a disposizione un fac simile di lettera di lamentela condominiale.
Indice
Come Scrivere una Lettera di Lamentela Condominiale
La lettera di lamentela condominiale rappresenta un mezzo formale attraverso il quale un condomino può esprimere le proprie preoccupazioni riguardo questioni che incidono sulla quotidianità condominiale e richiedere l’intervento dell’amministratore per risolvere situazioni che possono compromettere la sicurezza o il corretto funzionamento dei servizi comuni. Questo tipo di comunicazione diventa necessaria ogniqualvolta si identifichino problemi quali danni strutturali imminenti, per esempio, un cornicione in procinto di cadere o infiltrazioni d’acqua dal tetto, disservizi nelle aree comuni (come malfunzionamenti dell’ascensore) o la mancata esecuzione di manutenzioni ordinarie secondo gli standard richiesti.
Inoltre, la lettera di reclamo trova la sua ragion d’essere anche nel caso in cui l’amministratore di condominio non adempia correttamente ai propri doveri legali e amministrativi, quali l’assolvimento degli obblighi fiscali, la riscossione delle quote condominiali, la gestione accurata del registro dei verbali delle assemblee, o il rilascio tempestivo della documentazione relativa alle spese condominiali.
Le funzioni e le responsabilità dell’amministratore di condominio sono chiaramente delineate dagli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice Civile, e possono essere ulteriormente specificate dalle decisioni dell’assemblea condominiale, dal regolamento di condominio e dalle normative speciali. Attraverso la lettera di lamentela, il condomino non solo esercita il proprio diritto di segnalare disfunzioni o negligenze, ma stimola anche un’azione correttiva da parte dell’amministratore per il bene comune e il mantenimento degli standard di vivibilità e sicurezza del condominio.
Per essere considerata valida e produrre gli effetti sperati, una lettera di contestazione inviata all’amministratore condominiale deve essere redatta con cura e attenzione, includendo tutti gli elementi necessari per chiarire la natura del reclamo e le richieste del condomino. Una lettera di contestazione ben articolata è uno strumento cruciale per comunicare in modo efficace le proprie preoccupazioni e stimolare una risoluzione positiva dei problemi evidenziati.
-Intestazione e Dati del Mittente
La lettera deve iniziare con l’indicazione chiara dei dati del condomino che formula la contestazione, inclusi nome completo, indirizzo di residenza e altri recapiti utili, come numero di telefono ed e-mail.
-Dati dell’Amministratore e Destinatari della Comunicazione
Occorre specificare i dati completi dell’amministratore di condominio a cui è indirizzata la lettera, incluso il suo indirizzo postale o e-mail. È opportuno, inoltre, indicare che la lettera è inviata per conoscenza agli altri condomini, elencando possibilmente i loro nominativi o specificando che la comunicazione è indirizzata all’intero condominio.
-Modalità di Invio
La lettera dovrebbe essere inviata mediante un canale che garantisca la tracciabilità della comunicazione, come la raccomandata o la posta elettronica certificata (PEC). L’uso del fax, pur essendo una modalità ormai meno comune, può essere considerato se accompagnato da ulteriori garanzie di ricezione.
-Dettagli del Reclamo
È essenziale descrivere con precisione l’oggetto della contestazione, identificando chiaramente il soggetto reclamante, l’unità immobiliare interessata, e il contesto condominiale di riferimento. La descrizione dovrebbe includere il riferimento specifico alla decisione o delibera assembleare contestata, con una dettagliata esposizione dei fatti e delle motivazioni che sottendono al reclamo.
-Motivazioni della Contestazione
I motivi di contestazione devono essere esplicitati chiaramente, fornendo una spiegazione logica e dettagliata delle ragioni che hanno portato alla presentazione del reclamo, e perché la decisione dell’amministratore o l’esito dell’assemblea siano considerati non validi o lesivi degli interessi del condomino.
-Richieste e Azioni Richieste
La lettera deve concludersi con una sezione dedicata alle richieste del condomino, specificando le azioni attese in risposta alla contestazione presentata, quali la revisione della decisione, l’adozione di misure correttive, o la convocazione di una nuova assemblea.
-Conclusione con Luogo, Data e Firma
Infine, la lettera dovrebbe essere datata e firmata dal condomino che effettua la contestazione, conferendo formalità e validità alla comunicazione.
In un contesto condominiale, l’efficienza e la responsabilità dell’amministratore sono fondamentali per il buon funzionamento delle attività e la gestione delle parti comuni. Se, a seguito di un reclamo, l’amministratore dimostra di non agire tempestivamente, di negarsi a intraprendere azioni necessarie o di attuare iniziative richieste, i condomini hanno il diritto di intervenire per tutelare gli interessi collettivi del condominio.
La possibilità di richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria rappresenta uno strumento importante per i condomini, consentendo loro di mettere all’ordine del giorno la questione della revoca del mandato dell’amministratore. Tale diritto è espressamente previsto e regolamentato dal codice civile, che stabilisce che la richiesta di convocazione possa essere avanzata da almeno due condomini, a condizione che rappresentino almeno un sesto del totale dei millesimi di proprietà, come indicato dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In situazioni più gravi, l’articolo 1129, comma 11, del Codice Civile prevede che anche un singolo condomino possa richiedere la convocazione dell’assemblea per discutere la revoca del mandato dell’amministratore, specificamente in casi quali
-Gravi irregolarità fiscali commesse dall’amministratore.
-Mancato rispetto dell’obbligo di apertura e gestione del conto corrente condominiale dedicato.
Qualora l’amministratore non provveda alla convocazione dell’assemblea entro 10 giorni dalla ricezione della richiesta, i condomini stessi che hanno avanzato la richiesta possono procedere alla convocazione senza amministratore di condominio, garantendo così che le loro preoccupazioni possano essere discusse e affrontate in maniera adeguata dall’assemblea.
Esempio Lettera di Lamentela Condominiale
MODELLO 1 – Lettera di reclamo GENERICA
Oggetto: Segnalazione disservizio / richiesta intervento
Gentile Amministratore,
con la presente desidero portare alla Sua attenzione una serie di disagi che, da alcune settimane, si registrano nelle parti comuni del Condominio ________________________________. In particolare ho rilevato ________________________________________________ (descrivere brevemente il problema).
La situazione, oltre a ledere il decoro del fabbricato, incide negativamente sulla quiete e sulla sicurezza dei condomini. Invito pertanto l’amministrazione a voler intervenire con urgenza, adottando le misure più opportune e – se del caso – inserendo l’argomento all’ordine del giorno della prossima assemblea.
Resto a disposizione per eventuali chiarimenti e La ringrazio anticipatamente per la collaborazione.
Cordiali saluti.
Luogo ____, data _______________
(Firma)
MODELLO 2 – Reclamo per CANI (abbaiare, deiezioni, guinzaglio)
Oggetto: Disturbo e mancato rispetto del Regolamento condominiale – Animali domestici
Egregio/a Sig./Sig.ra __________________________________,
Le scrivo in merito alla presenza del Suo cane all’interno del nostro stabile. Negli ultimi mesi numerosi condomini, me compreso/a, hanno segnalato:
vocalizzi prolungati (abbaiare) in fasce orarie di riposo;
deiezioni non raccolte nei cortili e sui marciapiedi condominiali;
transito dell’animale in ascensore senza guinzaglio né museruola.
Tali comportamenti configurano una violazione degli articoli ______ e ______ del Regolamento condominiale nonché dell’art. 2052 c.c. relativamente alla custodia dell’animale. Confido nella Sua sensibilità affinché provveda tempestivamente a evitare il ripetersi degli episodi descritti.
Qualora il disagio dovesse persistere, mi vedrò costretto/a a richiedere l’intervento formale dell’amministratore e, se necessario, dell’assemblea.
Ringraziando per l’attenzione, porgo distinti saluti.
Luogo ____, data __________________
(Firma)
MODELLO 3 – Reclamo per RUMORI molesti
Oggetto: Disturbo alla quiete – Art. 844 c.c. e Regolamento condominiale
Spett.le Amministrazione / Gentile Sig./Sig.ra __________________________________,
da diverso tempo, in particolare nelle ore notturne (dalle ______ alle ______), provengono dall’appartamento identificato come interno ______ rumori consistenti in __________________________________ (es. musica ad alto volume, passi pesanti, spostamento mobili).
Il fastidio supera la normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c. e contravviene ai limiti fissati dagli artt. ______ e ______ del Regolamento di condominio. Chiedo pertanto che venga sollecitato il/la condomino/a responsabile a moderare i suoni, soprattutto nelle fasce di silenzio 22:00-08:00 e 13:00-16:00.
Mi riservo, in caso di persistente inottemperanza, di adire le vie previste dalla legge (richiesta di intervento delle Forze dell’Ordine, azione inibitoria ex art. 700 c.p.c.).
Certo di un Suo rapido intervento, porgo cordiali saluti.
Luogo ____, data _______________
(Firma)
MODELLO 4 – Reclamo per ODORI molesti (cucina, fumi, fognature)
Oggetto: Esalazioni e odori molesti – richiesta verifica impianti
Gentile Amministratore,
Le segnalo che, a partire dal ____________, nei vani scala e in alcuni appartamenti si percepiscono forti odori di __________________________________ (specificare: fritto persistente, scarico fognario, solventi ecc.). Le esalazioni risultano particolarmente intense nelle ore __________________ e compromettono il benessere abitativo, oltre a poter costituire un rischio igienico-sanitario.
Le chiedo di:
accertare la fonte delle esalazioni mediante sopralluogo di un tecnico qualificato;
sollecitare l’eventuale condomino responsabile a installare idonei sistemi di aspirazione o a riparare l’impianto;
inserire l’argomento all’ordine del giorno della prossima assemblea affinché si valutino interventi strutturali sul sistema di aerazione del condominio.
In attesa di cortese riscontro, ringrazio e porgo distinti saluti.
Luogo ____, data ____________________
(Firma)
MODELLO 5 – Reclamo per SCARSO SMALTIMENTO RIFIUTI
Oggetto: Disservizi nella raccolta differenziata e deposito rifiuti
Spett.le Amministrazione,
con la presente desidero lamentare la situazione venutasi a creare nell’area bidoni posta in cortile. Da alcune settimane i cassonetti risultano costantemente sovraccarichi e i sacchi vengono lasciati a terra, attirando insetti e animali randagi. Inoltre vengono spesso conferiti rifiuti indifferenziati nei contenitori destinati alla carta e alla plastica, con conseguente rischio di sanzioni da parte del gestore locale.
Considerato che il Regolamento condominiale (art. ______) impone ai proprietari e affittuari il rispetto delle regole di raccolta differenziata e degli orari di esposizione, Le chiedo di:
ricordare a tutti i condomini le modalità corrette di conferimento, affiggendo apposito avviso in bacheca;
valutare l’installazione di un sistema di videosorveglianza light o di serrature a chiave sui bidoni;
procedere, se necessario, con addebito delle spese supplementari ai responsabili identificati.
Confidando in un pronto intervento, porgo cordiali saluti.
Luogo ____, data _________________
(Firma)
Modello Lettera di Lamentela Condominiale
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera di lamentela condominiale in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
