In questa pagina è possibile trovare una guida sull’ordine del giorno dell’assemblea di condominio con un fac simile di richiesta inserimento ordine del giorno dell’assemblea di condominio da scaricare.
Indice
Ordine del Giorno dell’Assemblea Condominiale
La determinazione dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale ha ad oggetto l’elenco degli argomenti che i condomini dovranno trattare nella riunione fissata dall’amministratore.
Questo significa che le decisioni assunte dovranno coincidere con tutti i punti indicati nell’ordine del giorno che, a loro volta, corrisponderanno con gli argomenti inseriti nell’avviso di convocazione. Per tale ragione la legge richiede che l’ordine del giorno sia chiaro ed esaustivo per consentire a ciascun condomino di comprenderne l’importanza e il valore e per poter prendere posizione durante la discussione.
Gli aventi diritto alla comunicazione dell’ordine del giorno, dunque, devono essere informati in modo preventivo sui temi intorno ai quali si discuterà e tale comunicazione deve avvenire esclusivamente in forma scritta.
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina l’avviso di convocazione e gli elementi che deve contenere l’ordine del giorno a pena di inammissibilità. La norma prevede che l’amministratore comunichi l’avviso di convocazione ai condomini indicando in modo specifico l’ordine del giorno. Quest’ultimo deve essere comunicato non meno di cinque giorni prima del giorno fissato per la riunione in prima convocazione con posta raccomandata, tramite consegna a mano o via fax indicando l’ora e il luogo della convocazione. Nel caso in cui l’amministratore dovesse omettere o indicare in modo tardivo o incompleto tutti gli elementi della convocazione, gli assenti possono chiedere di annullare la deliberazione assembleare ai sensi dell’art. 1137 perché non sono stati convocati in modo rituale o perché in disaccordo con la decisione presa.
Per quanto riguarda l’indicazione della norma a proposito della specifica indicazione, è necessario chiarire che non occorre una spiegazione minuziosa dell’oggetto della discussione, ma l’individuazione chiara dell’argomento da trattare che darà loro la possibilità di documentarsi e prendere idonea posizione.
L’importanza di specificare l’ordine del giorno in modo esaustivo e sufficientemente chiaro si collega al diritto dei condomini a essere edotti sulle questioni che verranno trattate e sulla loro possibilità di esperire un’azione di annullamento quando tale diritto venisse violato.
La giurisprudenza è molto chiara sulla questione e più volte si è pronunciata confermando tale interpretazione. Nel 2015 il Tribunale di Milano fu chiamato a decidere sul vizio di una delibera condominiale che aveva ad oggetto il rifacimento della pavimentazione. La questione ruotava intorno alla difformità dell’ordine del giorno che indicava il rifacimento solo parziale della pavimentazione, mentre l’assemblea aveva deciso per il suo totale rifacimento.
In quell’occasione il Tribunale accolse l’istanza di annullamento, dal momento che la delibera rappresentava un ampliamento della deliberazione e non il mero sviluppo rispetto all’ordine del giorno anche per quanto atteneva ai costi da affrontare per i diversi interventi. Con queste motivazioni il Tribunale meneghino stabilì che la delibera fosse viziata e dunque da annullare con sentenza numero 3886.
Il soggetto abilitato a determinare l’ordine del giorno
Quando un condominio è regolarmente costituito, l’amministratore diventa il soggetto abilitato a determinare l’ordine del giorno sulle materie sulle quali occorre prendere delle decisioni, anche su istanza degli stessi condomini. Nel caso in cui un edificio non avesse amministratore, l’o.d.g. viene determinato dai condomini che convocano l’assemblea.
Nella generalità dei casi è l’amministratore a stabilire gli argomenti sui quali discutere che ruotano intorno a tre macrotemi
-L’approvazione di un preventivo
-L’approvazione del rendiconto
-La revoca e la nomina di un nuovo amministratore.
Ai sensi dell’articolo 1130 numero 10 del codice civile è necessario convocare l’assemblea ordinaria annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale per l’approvazione del rendiconto. Questo significa che se deve svolgersi un’assemblea ordinaria, l’ordine del giorno viene determinato dalla legge, almeno parzialmente. Ne discende la facoltà dell’amministratore, non il dovere, di inglobarvi tutti i temi che i condomini hanno richiesto di trattare in modo esplicito.
La norma è chiara nel definire tale compito una facoltà e non un obbligo dell’amministratore che sceglierà gli argomenti più impellenti tra quelli sollecitati dai condomini. Ne deriva che la richiesta del condomino singolo non è mai vincolante, ad eccezione di alcuni casi previsti dalla legge in modo espresso agli articoli 1120 e 1129 del codice civile, oltre all’ipotesi di assemblea straordinaria.
I casi in cui l’amministratore è vincolato alla richiesta dei condomini
Quando l’argomento sollecitato da uno o più condomini riguarda un’innovazione contemplata dall’articolo 1120 c.c. secondo comma, l’amministratore deve includerlo nell’ordine del giorno relativa all’assemblea ordinaria solo quando la richiesta corrisponde temporalmente allo svolgimento della stessa riunione. In caso contrario, l’amministratore dovrà convocare un’assemblea ad hoc entro trenta giorni dall’istanza del condomino nel rispetto del terzo comma dell’articolo 1120 c.c..
Secondo l’undicesimo comma dell’articolo 1129 c.c., invece, l’amministratore deve convocare l’assemblea per la trattazione degli argomenti richiesti quando l’oggetto della discussione riguardi la sua stessa revoca per irregolarità nella gestione ritenute gravi o per i casi generici di revoca, in particolar modo quando la decisione dell’assemblea sia propedeutica alla procedibilità della relativa domanda giudiziale.
L’ultimo caso, che è anche il più frequente nella prassi, riguarda i casi in cui l’istanza provenga da almeno due condomini che costituiscono un sesto dell’intero valore dell’immobile, ai sensi del primo comma dell’articolo 66 disp. att. c.c. La norma specifica che nel caso di inerzia dell’amministratore oltre i 10 giorni, gli stessi condomini possono procedere alla convocazione in modo autonomo. Si tratta di una norma imperativa la cui portata viene confermata anche dalla giurisprudenza maggioritaria, che si è pronunciata più volte in tal senso. Con sentenza numero 26336 del 31 ottobre 2008 la Corte di Cassazione ha sostenuto che in quest’ultimo caso la richiesta di convocazione può contenere anche gli argomenti che sono all’ordine del giorno di un’assemblea convocata precedentemente dall’amministratore, per far confluire le decisioni in un’unica occasione.
Oltre questi tre casi non esiste alcun obbligo da parte dell’amministratore di accogliere le richieste dei condomini su argomenti da trattare o su assemblee da convocare con specifici ordini del giorno.
Ordine del giorno e doppia deliberazione
Una questione che viene spesso in rilievo riguarda la possibilità di deliberare due o più volte sullo stesso ordine del giorno. L’assemblea di condominio è un organismo sovrano a cui spettano le decisioni principali che riguardano la gestione della cosa comune, per questo la deliberazione plurima che ha ad oggetto lo stesso argomento può essere consentita solo nei casi definiti di sostituzione di delibera.
Con l’espressione sostituzione di delibera ci si riferisce all’atto con cui l’assemblea decide di modificare una precedente decisione con una nuova determinazione. In questo caso non devono essere impiegate particolari formule ma occorre solo precisione e chiarezza nella motivazione della sostituzione, per fugare ogni dubbio sulla trasparenza delle intenzioni e sulla volontà comune dei condomini in tal senso.
L’esperienza insegna che la sostituzione di una delibera si verifica in due diverse assemblee: l’assemblea che si è tenuta nel giorno X si è orientata verso una decisione mentre quella del giorno Z ha ripreso lo stesso argomento sanandone un vizio, interpretando in modo più chiaro parti del verbale che presentano errori o incertezze o semplicemente perché la maggioranza ha cambiato idea sulla problematica. È importante specificare che la sostituzione delle delibera non deve avvenire in modo necessario in due diverse assemblee ma anche durante lo stesso incontro.
Facciamo un esempio: l’assemblea si riunisce per approvare un preventivo elaborato da una ditta per l’esecuzione di determinati lavori su aree comuni dell’edificio. In prima battuta i condomini approvano con la maggioranza richiesta dalla legge la proposta presentata dall’amministratore, ma poi, nel corso di un’accorata discussione vengono evidenziati punti di criticità che non erano stati considerati precedentemente ed emerge la necessità di rivedere voci di spesa inserite nel preventivo. Non conta il fatto che ci fossero degli assenti, poiché gli stessi erano stati comunque avvisati dell’ordine del giorno, l’unica cosa che viene in rilievo per la validità della decisione è che la sostituzione sia accompagnata dalle maggioranze richieste dalla legge.
Da quanto detto si comprende bene che nessuna decisione è immodificabile ma ogni delibera, nel rispetto dei requisiti indicati e dei limiti previsti dalla legge, può essere modificata e sostituita. Quando si verifica questa situazione, però, è necessario che la seconda deliberazione sia sovrapponibile alla prima in modo completo e cioè che non vi sia un’estensione dell’oggetto dell’ordine del giorno ma solo un cambio di decisioni a riguardo.
Nel caso in cui uno o più condomini avessero dei dubbi sulla correttezza della sostituzione della delibera, è possibile procedere a un confronto delle due decisioni per verificare l’oggetto della discussione e la conformità con l’ordine del giorno originariamente comunicato ai condomini. Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione nella sentenza del 4 luglio del 2013 numero 16774 nella quale ha sostenuto che per eseguire una verifica occorre confrontare ogni singolo elemento dell’ordine del giorno trattato nelle assemblee per controllare che siano stati trattati i medesimi argomenti.
Qualora vi fosse esatta corrispondenza tra le due decisioni e la verifica avesse esito negativo, occorrerebbe allora applicare l’ottavo comma dell’articolo 2377 del codice civile nel quale è previsto che l’annullamento della decisione presa in assemblea da parte del giudice non può avere luogo e in caso di impugnazione della delibera, questa viene sostituita con un’altra deliberazione conforme allo statuto, con la conseguenza che il giudice decide anche sulle spese di lite e sul risarcimento eventuale del danno a carico della società.
In quali casi il condomino può essere allontanato dall’assemblea
È importante chiarire che quando uno dei condomini non è presente alla riunione fin dall’inizio è necessario dargli comunicazione del verbale, anche se l’argomento del giorno è stato oggetto di discussione più volte. Il problema sorge quando il condomino è presente alla prima decisione ma per un qualsivoglia motivo si assenta prima che inizi la seconda discussione sul medesimo argomento. In questo caso egli deve essere considerato a tutti gli effetti come un condomino assente, da informare in modo valido attraverso la comunicazione del verbale.
Ciononostante, se vi è un esubero della seconda delibera rispetto all’ordine del giorno, quel punto in eccesso consente di impugnare la decisione. Infatti, la delibera che ha ad oggetto argomento non presenti nell’ordine del giorno sono considerate impugnabili dai dissenzienti e dagli assenti in quanto impossibilitati a decidere sulla questione (e non nel merito).
Potrebbe succedere che i condomini, in accordo con l’amministratore, decidano di eliminare la parte eccedente della prima deliberazione attraverso una correzione: in questo caso la delibera viene fatta salva dall’annullamento perché viene riportata nei limiti dell’ordine del giorno comunicato. Quello della correzione può essere definito uno strumento per prevenire la lite tra condomini e per sanare una delibera che sarebbe stata considerata invalida dal giudice.
Quali sono i poteri dell’assemblea sull’inversione dell’ordine del giorno
Si chiede se e in quali casi l’assemblea di condominio possa invertire la discussione dei punti presenti nell’ordine del giorno. Facciamo un esempio: se l’O.d.g. prevede prima la trattazione dell’approvazione del bilancio preventivo e successivamente della scelta dell’impresa che eseguirà i lavori, è possibile invertire cronologicamente l’argomentazione?
La dottrina e la giurisprudenza non si sono mai espresse sulla questione, lasciando libertà di decisione all’assemblea che può modificare l’ordine delle argomentazioni secondo un criterio di opportunità, sempreché lo statuto non preveda l’impossibilità di invertire l’ordine. Detto questo, l’interpretazione prevalente ritiene che la responsabilità ricada sui condomini che partecipano all’assemblea. In caso di esigenze logistiche o organizzative, una delle parti può chiedere al presidente dell’assemblea che venga discusso prima un punto e poi l’altro e se questi accetta con il benestare degli altri si procede secondo le richieste senza alcuna criticità.
In definitiva, possiamo dire che quando non vi sia una norma espressamente contraria dello statuto e del regolamento condominiale in tal senso e quando vi sia l’accordo di tutti i presenti, i condomini possono decidere di modificare l’ordine dei punti indicati nell’ordine del giorno.
A conferma di questa interpretazione interviene anche una parte della dottrina che sembra affidare il compito di controllore al presidente dell’assemblea che deve vigilare sul rispetto della legge e sulla regolare costituzione e direzione dell’assemblea. A lui spetta il compito di verificare che un’eventuale inversione dei punti non causi agitazione o squilibri tra i condomini. Si tratta di un principio indicato anche nella sentenza 24132 emessa dalla Corte di Cassazione: il presidente può adottare i provvedimenti che servono a garantire lo svolgimento ordinato dell’assemblea, prendendo le decisioni necessarie nel rispetto della legge e dello statuto.
Potrebbe accadere, ad esempio, che uno o più condomini manifestino la propria difficoltà a partecipare all’intera assemblea per impegni successivi indifferibili e che non vogliano delegare la decisione di uno o più punti dell’ordine del giorno che chiedono di trattare all’inizio della riunione. In questo caso l’amministratore dovrà chiedere agli altri condomini presenti se non hanno nulla in contrario, tenendo presente anche che la presenza di tutti è una garanzia per il raggiungimento delle maggioranze previste dalla legge.
L’inversione dell’ordine del giorno è consentita anche nei casi in cui l’assemblea voglia decidere sulla revoca dell’amministratore. In questo caso si deciderà prima su tale punto e successivamente si approverà il preventivo, si discuterà sulla regolarità o meno dei conteggi e sugli altri punti, indipendentemente dalla successione indicata nell’ordine del giorno. In tutte queste situazioni la deliberazione viene considerata validamente assunta dal momento che la modifica dell’ordine cronologica delle trattazioni non ha limitato né violato il diritto di alcuno dei condomini.
L’unico caso in cui l’ordine indicato nell’O.d.g. non può subire alterazioni rispetto a quello inizialmente comunicato è l’ipotesi di connessione sostanziale o logica tra un’argomentazione e l’altra, quando cioè la decisione su un punto è propedeutica alla definizione di un altro punto. In tali casi il buon senso suggerisce di mantenere invariato l’ordine del giorno, evitando così di rendere illegittima la deliberazione.
Esempio di Richiesta Inserimento Ordine del Giorno Assemblea di Condominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta di inserimento ordine del giorno assemblea di condominio.
Il sottoscritto __________________________, nato a ____________________il _______________, proprietario dell’immobile situato al piano_____ del condominio di via ____________ n.__ chiede di inserire nell’ordine del giorno della prossima assemblea condominiale i seguenti punti:
1. ______________________________________________
2. ______________________________________________
_____________, _____________
(luogo) (data)
________________________
(firma)
Modello Richiesta Inserimento Ordine del Giorno Assemblea di Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta di inserimento ordine del giorno assemblea di condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
